Après le décès d’un proche, il est dans l’intérêt du conjoint ou du parent de procéder à l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Cette estimation de valeur est très importante car elle servira de base au calcul des droits de succession par les autorités fiscales. Elle ne doit pas être prise à la légère par les héritiers qui risqueraient réparation si un chèque révélait une erreur ou une omission. Plusieurs techniques permettent d’apprécier la valeur marchande d’un bien immobilier.
L’intérêt d’estimer un bien immobilier pour une succession
La succession d’un être cher est toujours un moment compliqué pour la famille. Il faut prendre des décisions pendant une période de deuil. Cependant, la loi impose un délai de 6 mois seulement pour tout régler et calculer le montant des droits de succession sur la valeur marchande réelle de l’immobilier à la date du décès.
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En revanche, selon la composition de la famille, le bien peut devenir indivis. Tu peut vouloir le mettre en vente ou donner à l’un des héritiers la possibilité d’acheter la part des autres.
Les principales étapes et critères d’estimation d’un bien immobilier pour une succession
Les principales étapes de l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession
L’évaluation obligatoire des biens à la succession est de la responsabilité des héritiers. La valeur de marché d’un actif correspond à sa valeur de marché au jour du décès. Concrètement, il permet de connaître le prix auquel il peut être vendu.
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Il s’agit d’une expertise immobilière. La loi exige l’intervention d’un professionnel de l’immobilier pour cette évaluation immobilière pour tout bien dont la valeur est supérieure à 5 000 euros. En cas de présence d’un testament ou d’un don entre conjoints, l’analyse du notaire sera également obligatoire. Pour découvrir la procédure de vente d’un bien immobilier suite à une succession, nous vous invitons à découvrir notre article dédié
L’évaluation du la propriété dépendra de trois critères principaux :
- Les caractéristiques du bien (surface, environnement…)
- L’état du marché immobilier local,
- Le rapport de location dans le cas d’un bien mis en location.
Une réduction de 20 % sur la valeur marchande de la résidence principale du défunt sera appliquée si celle-ci est également occupée par le conjoint (ou le partenaire) ou par un enfant mineur ou adulte protégé. Pour une première approche, vous pouvez consulter le site Immo Data qui répertorie les ventes immobilières dans le même secteur. Vous pourrez comparer votre propriété aux ventes récentes et connaître le prix au m².
Un agent immobilier sera en mesure de vous proposer une estimation fine d’un bien immobilier pouvant être confirmé par le notaire. Ses compétences vous permettront également de mettre en vente dans de bonnes conditions. La loi précise que pour une propriété d’une valeur de 30 000€ ou plus, le pourcentage versé au notaire pour une évaluation immobilière ne peut être supérieur à 0,434 % de ça.
Quels sont les risques en cas de mauvaise évaluation ?
Lorsqu’un actif a été sous-estimé sur une déclaration fiscale, l’administration fiscale peut réaliser un audit jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’enregistrement de la déclaration successorale. En cas d’absence de déclaration, cette limite est étendue à 6 ans après le décès. Les sanctions varient en fonction de la bonne foi des héritiers.
S’il s’agit d’une mauvaise estimation due à une simple erreur, les autorités fiscales acceptent généralement le paiement d’un intérêt de retard de 0,40 % par mois sur le supplément des droits réclamés. Lorsque la faute est prouvée, le déclarant est passible d’une pénalité de 40 % du montant dû. Ce montant peut atteindre 80 % s’il s’agit d’une manœuvre frauduleuse.
Lorsqu’un héritier estime avoir été lésé par une évaluation d’un bien immobilier, il peut saisir le tribunal de première instance. Il doit prouver que les dommages subis s’élèvent à plus de 25 % de sa part du bien. Dans ce cas, le joint les héritiers risquent de lui verser un supplément. Il est également possible de faire appel aux autorités fiscales si le bien a été visiblement surévalué. L’action doit être intentée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant le décès.
Dans tous les cas, il est donc important de faire appel à l’expertise d’un agent immobilier. L’avantage d’une évaluation immobilière pour une propriété est d’obtenir une évaluation fiable compte tenu des réalités du marché. D’autre part, leurs compétences vous permettront de connaître les avantages et les exemptions dont vous pouvez bénéficier.
